審査

「住宅ローンが通りにくい?」住宅ローンをこれから検討する人が注意したいこと7選

マイホームの購入をこれから検討される方にとって、住宅ローンの審査が通るのかは気になる点だと思います。

はじめて住宅ローンを利用するなら、銀行が審査のときになにを見ているのかわからないですよね。

この記事では、銀行で住宅ローンの業務を担当していた元不動産営業が、住宅ローンの審査をするときに注意したいポイントを7つ紹介します。

もし、該当があった場合でも必ずしも住宅ローンが組めないというわけではありませんので、そんなときの対策方法もあわせて紹介していきます。

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住宅ローンの審査項目

そもそも住宅ローンの審査はどんな項目を確認しているのでしょうか?

住宅ローンの審査においては、金融機関によって審査項目、審査基準が異なります。

ただ、どの金融機関でも「安定して返済ができるのか?」という観点で審査をしていきます。

これから住宅ローンを検討するかたは、主に9つの審査項目を把握しておけば問題ありません。

どれか一つが基準に満たなくてもそれだけでは借入NGにはなりませんが、一般的な審査基準は把握することをおすすめします。

参考【住宅ローンの審査基準はなに?】銀行が確認している9つのポイントを紹介!

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住宅ローンを組むときに注意したいこと7選

転職しすぎない

住宅ローンを組む方が、どういった会社にどのくらい勤続しているのかは審査に大きな影響があります。

よく言われれるのは、勤続年数3年以上が基準となっています。

銀行によっては、勤続年数が1年以上ないと審査の土台にすら乗らないこともありえます。

また、転職をしたばかりでも「同業種への転職」であれば、融通がきくこともあります。

いずれにしても、一つの会社に長く勤めている方が審査上は有利ということです。

対策

勤続年数の定めがない銀行もあります。

特にネット銀行は勤続年数の定めがないところも多いです。

 

健康な生活をする

住宅ローンを組むためには「団体信用生命保険」に原則加入することが条件になります。

保険ですので健康状態の告知が必要になり、告知の内容によっては団体信用生命保険に加入できないこともあります。

銀行によって告知項目は異なるものの主な内容は3点ですので、該当がないか確認しておきましょう。

  1. 過去3年以内に手術を受けたこと、または2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けたことがあるか
  2. 最近3ヶ月以内に、医師の治療・投薬を受けたことがあるか
  3. 手・足の欠損または機能に障害があるか。または、背骨(脊柱)、視力、聴力、言語、咀嚼機能に障害があるか

対策

健康状態に不安のある方は、これら4つも検討してみましょう。

①ワイド団信

②団信不加入(フラット35など)

③配偶者名義で借りる(収入合算)

④完治してから3年後に購入する

ワイド団信は、通常の団体信用生命保険に比べて審査が緩和されたものです。

その代わり金利が多少高くなることもあります。

フラット35では、団体信用生命保険の加入は任意となっており、加入しない場合は金利の引き下げがあります。

 

他のローンを組みすぎない

他のローンがあっても住宅ローンの審査に通ることは可能です。

しかし、なにも影響がないわけではなく、住宅ローンで借りられる金額が下がってしまったり、審査に落ちることがあります

たとえば、車のローンを毎月2万円返済しているのなら、その返済額も加味して住宅ローンの審査がされます。

既にいくつかローンを組んでいる方は、希望した金額の住宅ローンが組めないこともあるので注意しましょう。

対策

一番わかりやすいのは、住宅ローン以外のローンを完済することです。

複数のローンがある場合は、年間返済額の多い借入から返すことをおすすめします。

ローン残高よりも年間返済額の方が、住宅ローン審査の影響が大きいためです。

 

ローンを組んで不動産投資をしない

不動産投資ローンは借入金額や返済額も大きく、住宅ローンの審査においては不利になることが多いです。

車のローンなどとは異なり、不動産投資は家賃収入があるため、返済額よりも家賃収入が上回るので、住宅ローンの審査ではプラスの評価にも見えます。

しかし、不動産投資が事業である以上、うまくいくときもあればうまくいかないこともあります。

そういった点などもあり、住宅ローンの審査においては、収支がプラスになっていても単純にプラスの評価はされず、むしろリスクとして見られるわけです。

住宅ローンの審査においては、家賃収入は審査上見られずに、ただの借入としてだけ評価されることもあります。

これから不動産投資を検討しているのであれば、マイホーム購入への影響についても考えましょう。

対策

収支プラスで不動産投資が成功しているのであれば、借入として見なさない銀行もあります。

あとは単純に自己資金を用意して住宅ローンの借入を減らすようにしておくことも対策になります。

 

クレジットカードの支払いを延滞しない

銀行は「あなたにお金を貸したらきちんとお金を返済してくれるのか」を確認しています。

クレジットカードの支払いなどで延滞があると、内容によっては住宅ローンが借りられないということもあります。

クレジットカードなどの利用情報は「個人信用情報」として登録がされ、カードの審査や住宅ローンの審査をするときに照会されます。

このときに延滞の履歴があると、既に延滞を解消していたとしても審査においてマイナスの評価になります。

延滞が1回だけならまだいいのですが、それが何回も繰り返していたり、延滞の解消までに2ヶ月以上経過していたりすると、そもそも住宅ローンの審査に通らないこともありえます。

対策

心当たりがある場合は、まずは自分で個人信用情報を確認してみることをおすすめします。

手数料はかかりますが、意外に簡単に取得することが可能です。

CIC:https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

銀行によって、延滞の基準は違いますので、いつ延滞したのか、何回延滞したのか、何日延滞したのかは情報として確認しておきましょう。

中には、延滞理由や追加資料を提出することで審査に通ることもあるみたいです。

それでも難しいようなら、延滞が解消してから5年経過すると個人信用情報は消えるので、そこで再度住宅ローンにチャレンジしてみてください。

 

サラリーマンのうちに購入する

自営業の方よりもサラリーマンの方の方が審査は有利です。

どのくらい審査に差があるのかというと、まず必要書類が異なります。

サラリーマンの方は、直近1年分の源泉徴収票で審査を行います。

自営業の方は、直近3年分の確定申告書で審査を行います。

また、借りられる金額も低くなりやすく、一定の自己資金を求められることもあります。

現在サラリーマンで将来的に独立を考えている方は、サラリーマンのうちにマイホームを購入することをおすすめします。

対策

住宅金融支援機構のフラット35は自営業の方でも住宅ローンが借りやすいです。

審査するときの必要書類も直近1年分の確定申告書のみでできます。

 

自営業は節税で所得を低くしすぎない

住宅ローンの審査においては、売上ではなく所得で審査をします。

節税目的で経費を多く計上し、所得額が少ない場合には、住宅ローンの審査で不利になってしまいますので注意が必要です。

しかも、3期の確定申告書のうちで赤字が1期でもあるとNGだったり、3期分の平均収入で審査したり、一番低い収入で審査する銀行もあります。

対策

経費として社用車や設備投資を検討しているなら、住宅ローンを借入したあとに先延ばしをしましょう。

住宅ローンの審査対象となる3期については過度な節税を避けて所得アップをすることで、住宅ローンの審査に通る確率は上がります。

 

まとめ:住宅ローンが不安な方は事前審査をしてみよう

住宅ローンをこれから審査する方が注意したいことを7つ紹介しました。

いずれも住宅ローンの審査をするときにつまずきやすいポイントです。

もし該当があった場合でも、必ずしも住宅ローンが通らないということではありません。

銀行によって得意・不得意はありますので、可能性のある銀行に複数審査をすることをおすすめします。

住宅ローンがご不安な方は、物件探しとあわせて住宅ローンの事前審査をしましょう。

物件の内覧とあわせて不動産会社に相談すれば、いくつか審査に通りそうな銀行を見繕ってくれます。

「いきなり不動産会社に行くのはちょっと、、、」という方は、ネットで住宅ローン比較サービスを利用してみるものもいいかと思います。

利用料は無料でいろんなサービスを利用できるので、これから住宅ローンを検討するならまずは登録してみましょう。

中でもおすすめは「モゲチェック」というサービスです。

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  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします

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