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【意外な落とし穴】新築マンション・注文住宅の住宅ローンで注意したいことは?

2022年5月13日

マイホームを検討するときにどんな物件を購入するのか悩む方も多いと思います。

新築にするか、中古にするか?

一戸建てにするか、マンションにするか?

 

はじめ
実はどんな物件を購入するかによって住宅ローンで注意するポイントは変わってきます

 

この記事では、購入する物件ごとに住宅ローンで何に注意するべきかを紹介します。

具体的には以下4つのカテゴリーに分けています。

  • 新築マンション
  • 注文住宅
  • 完成物件
  • 中古物件

マイホームを検討している方、これから検討する方にも知っておきたい情報ですので、是非参考にしてみてください。

 

新築マンションの住宅ローンはココに注意!

引き渡しが長い物件には注意

販売開始直後の新築マンションを購入すると、実際に物件に入居できるのは2年後なんて物件もあります。

東京オリンピックの選手村跡地のマンション「HARUMIFLAG(晴海フラッグ)」においては、物件を購入してから4年後に引渡しなんてこともあります。

長期の引渡しになってくると、物件を契約したときから家族の状況や環境が変わることも珍しくありません。

 

転職などで住宅ローンが借りられないことも

引渡しが長くなることで、審査上の変更が発生しやすいので注意が必要です。

よくあるケースとしてはこのようなところです。

  • 転職する
  • 病気になる
  • 新たに借り入れをする
  • 支払いを延滞してしまう

こういった内容は、住宅ローンの審査に影響が出てくるので極力避けるようにしたいです。

一度、正式審査が通っていても審査上の変更がある場合は再審査になります。

また、正式審査や団体信用生命保険の告知には有効期限(約半年)がありますので、引渡しまでの間に再審査になることもあります。

はじめ
最悪の場合、住宅ローンが借りられないということもあるので注意しましょう

 

注文住宅の住宅ローンはココに注意!

つなぎ融資、分割融資によって使える銀行が限定される

注文住宅を購入する場合、つなぎ融資や分割融資を検討する方も多いと思います。

しかし、銀行によってはいずれも扱っていないところもありますので、利用できる銀行が限られることがあります。

住宅ローンの検討にあたっては、つなぎ融資や分割融資がどこの銀行で利用できるのか確認をしておきましょう。

 

つなぎ融資?分割融資?ってなに?

通常、不動産を購入するときは物件の引渡しとお金の支払いは同時に行います。

しかし、注文住宅を建てるときは、お金を支払うタイミングが何回かに分かれます。

支払うタイミング

  • 土地購入時
  • 建物契約時
  • 中間金(上棟時)
  • 建物完成時(引渡し時)

それでは、住宅ローンはいつ融資されるかというと、

原則、建物完成時にしか融資できません!

そこで知っておきたいのが、つなぎ融資と分割融資です。

つなぎ融資

建物完成前までに必要な資金を、一時的に立て替えるためのローン

分割融資

住宅ローンを複数に分けて融資する方法。

原則は建物完成時にまとめて融資されるが、銀行によっては何回かに分けて融資をしてれる。

 

完成物件の住宅ローンはココに注意!

引渡しが早いとすぐにローンを決めなきゃいけない

物件が既に完成している新築戸建や中古物件の場合、売主によっては契約~引渡しまで短いことがあります。

はじめ
某パワービルダーの新築戸建ですと契約~引渡しまで約1ヶ月とかなりタイトなスケジュールもよく聞きます

 

引渡しまでのスケジュールが短いということは、住宅ローンも早めに決めて手続きをしなくてはいけません。

完成物件を検討する場合は、物件の検討とあわせて住宅ローンをどこで借りるのか検討することをおすすめします。

契約~引渡しまでの流れは以下のように進んでいきますので参考にしてください。

 

引用:SBIマネープラザ株式会社

 

中古物件の住宅ローンはココに注意!

担保価値によって住宅ローンが通らない

銀行は住宅ローンを融資する代わりに、購入物件に担保を設定(抵当権設定)をして、万が一返済出来ないときに担保物件を差し押さえできる、という仕組みになっています。

なので、購入物件が担保として問題ないかという目線で確認しています。

新築物件であれば担保価値が問題になることはあまりありませんが、中古物件や土地を購入するときは注意が必要です。

特に下記の物件は銀行によって取扱いが難しくなります。

注意が必要な物件

・再建築不可

・既存不適格

・借地権

・市街化調整区域

・保留地、仮換地

・旧耐震基準

・競売物件

 

まとめ

新築マンション

引渡しが長いと転職などによって住宅ローンが通らなくなることもある

注文住宅

つなぎ融資・分割融資によって利用できる銀行が制限される

完成物件

引渡しまで短いと住宅ローンを早く決めなきゃいけない

中古物件

担保価値によって住宅ローンが通らないこともある

 

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住宅ローンの競争が激しくなったことを背景に、どこの銀行を選んでも正直80点は取れます。

住宅ローンの検討において重要なのは「銀行選び」ではなく「住宅ローンの借り方」です。

・いくらまで借りるか

・変動金利か固定金利か

・何年で返済をすべきか

このあたりの返済計画について、まだ決まっていない方はこちらの記事も参考にしてください。

【住宅ローンが選べない方必見】銀行選びの前に4つのポイントを決めよう|初心者向け

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  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします

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