住宅ローン基礎知識

「無理なく返済できる住宅ローンの目安は?」借入金額を検討するときのポイント

2021年6月19日

住宅購入を検討するときに、借入金額について悩む方も多いかと思います。

そもそもいくらくらい住宅ローンが組めるのか?

借入金額の目安は?

こういった疑問が出てくるかと思います。

検討している物件を購入することができるのか、購入したあとで支払っていけるのか、物件探しの入口として借入金額を把握したいなど

いくつかの段階で住宅ローンの借入金額について考えるものです。

この記事では、住宅ローンの借入金額について解説していきます。




 

住宅ローンはいくらまで借りられる?

そもそもいくらまで住宅ローンを借り入れすることができるのでしょうか

「年収の〇倍」と言われることもありますが、あくまで目安の数字になります。

金融機関がいくらまで融資するかを審査する際に「返済比率」という基準があります。

「返済比率」とは、年収に占める年間返済額の比率のこと。

返済比率(%)=年間返済額÷年収×100

例えば、年収500万円で年間返済額100万円の場合、返済比率はこのようになります。

年間返済額100万円÷年収500万円×100=返済比率20%

ここでの年収とは手取り年収ではなく税込年収になります。

 

審査基準は返済比率35%が目安

金融機関によって返済比率の基準は異なりますが、一般的に「返済比率35%以内」という基準が目安になります。

公務員や高年収などその他の条件によっては返済比率40%以内になることもあります。

例えば、フラット35の基準はこのようになっております。

年収500万円の人だと返済比率35%以内なので、年収500万円×返済比率35%=年間返済額175万円が借入できる上限になります。

住宅ローン以外に借入(オートローン、キャッシングなど)がある場合、その返済額も年間返済額に含まれます

つまり、他の借り入れ分だけ住宅ローンが借りられなくなるということです。

返済比率(%)=年間返済額(住宅ローン+その他借入)÷年収×100

 

借入可能額の計算方法

いくらまで住宅ローンが借りられるのかを計算する上で必要な情報は4つです。

必要な情報

  • 年収
  • 返済期間
  • 返済比率
  • 審査金利

審査金利とは

実際に借入する際の金利ではなく、審査する上で採用される金利のことです。

金融機関によって審査金利は異なりますが、一般的には3~4%と言われております。

 

計算例

・年収:500万円

・返済期間:35年

・返済比率:35%

・審査金利:3%

①住宅ローンにあてられる年間返済額を計算

年収500万円×返済比率35%=年間返済額175万円

※その他借入がある場合は、年間返済額175万円からマイナスをします。

②年間返済額を毎月返済額に換算する・・・(A)

年間返済額175万円÷12か月=毎月返済額145,833円

③借入金額100万円の毎月返済額を計算する・・・(B)

借入金額・返済期間・金利の3点で計算することができます。

借入金額100万円・返済期間35年・審査金利3%のとき、

毎月返済額は3848円

住宅保証機構(住宅ローンシミュレーション)より計算

④借入可能額を計算する

②の毎月返済額(A)が③の100万円借りたときの毎月返済額(B)の何倍かを計算します。

(A)145,833円÷(B)3848円=37.89倍

つまり、(A)は(B)の37.89倍なので、

37.89倍×借入金額100万円=借入可能額3789万円

 

上記のように計算することもできますが、WEB上で住宅ローンのシミュレーションもできますので是非活用ください。

住宅保証機構(住宅ローンシミュレーション)

 

また、借入可能額を伸ばしたい場合は、各種条件を見直すことで借入額が伸びます。

・年収:単独ではなく夫婦ペアローンにする

・返済期間:なるべく長く借りる

・返済比率:返済比率が高い銀行を探す

・審査金利:審査金利が低い銀行を探す

フラット35の審査金利はその時点の適用金利で計算できますので、一般的な審査金利3~4%と比較して低くなります。

そのため、フラット35は住宅ローンをたくさん借りることができます

 

借入金額の目安は?

ここまででいくら住宅ローンが借りれそうかがわかったかと思います。

だからといって、その金額を借りるのは少しだけ待ってください。

借りられる金額=返済できる金額というわけではありません

たしかに銀行はその金額を融資してくるかもしれませんが、銀行はあなたの家庭のゆとりまでは考えていません。

その家庭の経済状況や家族構成、ライフプランなどによって住宅にあてる費用は異なりますので、自分たちにあった借入金額を設定しましょう。

 

目安は手取り年収の25%程度です。

手取り年収400万円の場合、毎月83,333円の返済額になるのが目安です。

期間35年固定金利1.3%だと、約2800万円が借入金額になります。

住宅金融支援機構より計算(https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html))

 

手取り年収の25%が目安の理由

①住宅ローン以外にもお金がかかる

住宅を購入した後に、住宅ローン以外にも支払うお金があります。

そのあたりも考慮していないと、購入後想定以上に家計を圧迫することになります。

具体的には固定資産税、管理費・修繕積立金(マンションの場合)、リフォーム費用などがあります。

固定資産税は住宅を所有していると毎年支払う必要があります。

住宅の所在している自治体によって金額は変わりますが、年間10万円~20万円になることも。

また、マンションの場合だと管理費・修繕積立金などが毎月かかります。

リフォーム費用は毎月・毎年かかる費用ではありませんが、定期的にまとまった金額が必要になります。

なので、こういった購入後のお金も含めて住宅ローンをいくら借りるかは検討が必要です。

 

②購入後家計支出が増える傾向がある

住宅を購入するタイミングは30代から検討される方が多いかと思います。

購入する理由も「家族が増えた」といった理由も多いです。

購入するタイミングでは家計も余裕があるため、住宅ローンの負担が多少重くても問題ないように感じます。

しかし、購入をしてから子供の成長とともに教育資金など支出が増えていきます。

また、その中で老後資金を用意する必要もあります。

現在の家計だけで住宅ローンの金額は判断せず、将来必要なお金の用意も念頭に置いておきましょう。

 

 

とはいっても、手取り年収の25%を超えることが決して悪いというわけではありません。

あくまで無理のない返済の目安です。

いい家に住むことが夢など、住宅に対する価値が高いのであれば、多少予算をオーバーしてもいいかと思います。

ただ、一生のうちに稼げるお金には上限がありますので、住宅にお金をかけたのであれば、その分他のところにお金をかけられなくなります。

何にお金を使うのかは、その人その家庭によって異なりますので、優先順位をつけることをおすすめします。

 

借入金額を決めるときのポイント

①固定金利で試算する

住宅ローンのシミュレーションをするときは、変動金利ではなく固定金利で返済が可能かを判断することをおすすめします。

変動金利は低金利のため検討する方も多いかと思いますが、

特徴として「金利変動リスク」があります。

将来的に金利が上がるか下がるかなどは誰にも予測はできません。

そのため、住宅ローンをシミュレーションする際は「固定金利」を想定して計算しておきましょう。

固定金利の返済額で支払いが厳しく感じるようなら、借入金額を変更するなど見直しが必要です。

 

②定年前に完済で試算する

理想は定年前に住宅ローンを完済していることです。

退職金をもとに住宅ローンを完済するという選択肢もありますが、老後資金が不足してしまうことが心配です。

住宅購入のタイミングが早い場合は、最長期間で住宅ローンを組んでも定年時には完済しているかと思います。

しかし、完済年齢が定年を超えている場合は、最長期間でのシミュレーションはせず、定年時完済の返済年数で試算することをおすすめします。

実際に借り入れるときは、最長期間で住宅ローンを組んでも問題ありませんが、シミュレーションとの差額分を貯金するなど老後資金の準備もしていきましょう。

計画的な貯金が苦手な方は、実際に住宅ローンを組むときも定年時完済で計画しましょう。

 

③ペアローンは借りすぎに注意

共働きの家庭では、どちらか単独で借入をするよりも2人でローンを借りた方が多く借りることができます。

その場合、2人の融資可能額の上限いっぱいまで借りないようにしましょう。

ペアローンは2人の安定収入を前提に融資されます。

共働きが継続できれば問題はありませんが、家族が増えることでどちらかの収入が下がってしまうケースはよくあります。

そうなったときに返済が厳しくならないように、ペアローンであっても借りすぎには注意しましょう。

具体的な目安としては「収入の少ない方の年収が半分になっても問題がないか」で判断しましょう。

 

④ボーナス払いに頼らない

住宅ローンを返済するときにボーナス併用をすることも可能です。

ボーナス払いを利用することで、毎月返済額を抑えることができます。

ただ、ボーナス払いがないと成立しない資金計画は危険です。

ボーナスは景気に左右されるものなので、減額や支給されないこともありえます。

現在は問題なくても、住宅ローンは35年と長期で返済をしていくローンなので、その間になにが起こるかわかりません。

なにかしらの理由でボーナスがカットされたときに、住宅ローンが支払えなくなることは避けたいですね。

住宅ローンの借入金額を検討する際は、ボーナス払いはなしで試算をしましょう。

【約4割が選択!?】住宅ローンのボーナス払いはやめた方がいい!?

続きを見る

 

まとめ:住宅ローンの借りすぎには注意!

住宅ローンの借入金額について解説しました。

いくらまで住宅ローンが組めるのかを審査するときの目安「返済比率35%以内」です。

ただ、借りられる金額=返済できる金額ではありません。

無理のない返済計画としては、「手取り年収の25%の返済額」が目安になります。

もちろんあくまで目安としての数字なので、住宅に対する優先順位が高いのであれば超えてもいいかと思います。

住宅ローンは組もうと思えば、それなりの金額を借り入れすることができてしまいます。

ただ、借りられるだけ借りてしまうと住宅ローンを返す人生になりかねません。

ある程度ゆとりを持ちたいのであれば、無理のない返済計画を立てましょう。

 

どこで住宅ローンを借りるのかを検討するときに、おすすめのサービスは「モゲチェック」です。

モゲチェック

・完全無料の「オンライン住宅ローンサービス」

・あなたが借りられるもっとも低い金利で借入ができる

・住宅ローンの専門家による無料サポート

・サービス登録者数30,000名突破、住宅ローンサービス評価で三冠達成

【住宅ローンの決め方】銀行選びの前に4つのポイントを決めよう

続きを見る



  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信📖/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています👨‍💼/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします🙋‍♂️

-住宅ローン基礎知識

© 2021 はじめのブログ Powered by AFFINGER5