住宅ローン基礎知識

住宅ローンの借入期間は何年がベスト?なるべく長めに組むのがおすすめ

2021年5月23日

質問

住宅ローンは何年で組むのがおすすめでしょうか?

 

マイホームを購入するときに多くの方が住宅ローンを利用します。

一般的なローンと異なり住宅ローンは超長期ローンが特徴です。

その際に、住宅ローンの借入期間を何年にするのか悩みますよね。

実際に、住宅ローンの相談を受ける中でも多い質問でした。

この質問に対する私の回答は「なるべく長めに組みましょう」です。

 

この記事では、

・住宅ローンは何年まで借りられるか?

・借入期間を長くすべき理由

・借入期間を長くしたときの注意点

を解説しています!

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住宅ローンは何年まで借りられる?

そもそも住宅ローンは何年まで借りられるのでしょうか?

銀行によって借入期間は異なりますが、一般的には

・35年

・79才-現在の年齢

いずれか短い方が最長借入期間になります。

 

たとえば現在50才の場合は、79才-50才で24年が借入できる期間になります。

現在の年齢が45才未満であれば住宅ローンを35年組むことができます。

 

住宅金融支援機構では「フラット50」という最長50年間の住宅ローンを提供しています。

また、ソニー銀行は完済時年齢を85才未満としています。

 

借入期間を長くすべき理由

①月々の返済額が減るので手元資金を残せる

住宅ローンの借入期間が長ければ、月々の返済額は減ります。

例えば、借入金額4000万円(金利0.5% 元利均等返済)の場合、借入期間によって月々返済額はこのようになります。

借入期間 月々返済額
20年 175,173円
35年 103,834円

月々71,339円(年間856,068円)の差が出てきます。

 

この差額分の自由に使えるお金が手元に残りますので、

・万が一に備え貯金しておく

・住宅ローンを繰上返済する

・住宅ローン金利以上の資産運用をする

などいろいろな選択肢を持つことができます。

 

②借入期間をあとから長くできない

借入期間35年の住宅ローンを繰上返済して期間を短くすることはできます。

しかし、借入期間20年の住宅ローンの支払いが厳しくても、あとから借入期間を伸ばすことは原則できません

(それでも支払が厳しくなったら、借入をしている金融機関に相談をしましょう。返済計画の見直しに応じてくれることもあります。)

借入期間は長めに取っておき、家計の状況に応じて繰上返済をしていくのが、返済計画として安心感があると思います。

 

③住宅ローンは低金利

住宅ローンは他のローンに比べてかなりの低金利です。

金利が高ければ、借金をなるべく早く返した方がいいのは確かです。

しかし、金利が低ければ支払う利息も安いため、最優先で返済を進めていく必要はありません

住宅ローン以外にも借入がある方は、金利の高いものから優先して返済をしていきましょう。

住宅ローンを利用せずに購入できる方でも、あえて住宅ローンを借りる方もいます。

手元の資金を残しつつ、教育資金に充てたり、老後資金に備えたり、資産運用したりなど、借金を有効に利用するためですね。

 

借入期間を長くしたときの注意点

①利息が多くなる

借入期間が長くなるほど支払う利息は多くなります。

借入金額4000万円(金利0.5% 元利均等返済)の場合、借入期間によって総利息額はこのようになります。

借入期間 総利息額
20年 2,041,653円
35年 3,610,342円

総利息額の差は1,568,689円です。

ただし、借入期間を長めに設定した場合でも、繰上返済をすることで支払利息は減っていきます

繰上返済の手数料も基本的にかからないところが多いので、繰上返済を有効に使いましょう。

 

②保証料(諸費用)が高くなる

住宅ローンを借りるときに、最初にかかる費用(諸費用)があります。

その中の保証料は借入期間によって、金額が変わります

引用:りそな銀行

 

借入金額4000万円の場合、借入期間によって保証料はこのようになります。

借入期間 保証料
20年 593,360円
35年 824,560円

保証料の差は231,200円です。

ただし、繰上返済をした場合には期間によって戻し保証料(保証料が返戻される)がありますので、そこも考慮しましょう。

 

ちなみに、フラット35やネット銀行は保証料がかかりません

その代わり、事務取扱手数料(目安:借入金額の2.2%)がかかります。

その場合は、繰上返済をしても返戻金はありません。

 

③定年後の返済計画を考えておく

借入期間を長めに設定すると、定年時に住宅ローンが完済できていないこともありえます。

その場合は、退職金をもとに返済をしていくのか、定年後も返済を続けるのか、定年に向けて完済資金を用意をするのか、事前に考えておく必要があります。

そのためにも、定年時の住宅ローン残債額も把握はしておきましょう。

 

④借入期間が短いと金利が低くなることも

一部の金融機関では、借入期間が短い方が金利が低くなることもあります

例えば、住宅金融支援機構には借入期間によって「フラット20」「フラット35」「フラット50」という住宅ローンがあります。

引用:住宅金融支援機構

 

このように借入期間によって金利が変わる場合もありますので、月々の返済額や今後のライフプラン、資産背景などを踏まえて借入期間は検討しましょう。

 

まとめ:迷ったら借入期間は長めに

住宅ローンの借入期間について考えてみました。

結論「迷ったら借入期間は長めにしよう」

いくつか理由は紹介しましたが、一番の理由は「借入期間はあとから短くできても、あとから伸ばせないから」です。

住宅ローンは長めに借りておいて、状況によって繰上返済をしていくことがおすすめプランです。

 

逆に住宅ローンを長めに組まない方がいい人は

・計画的な貯金や返済計画を立てるのが苦手

・住宅ローンを組む目的が住宅ローン控除を利用するため

・余剰資金はあるが資産運用をしない

 

住宅ローンを組む上で大事な考え方は「無理せず支払い続けられる」ことです。

借入期間を短くすると、その分月々の返済額があがり家計が圧迫されます。

借入期間を長めにすると、定年後も返済をし続ける可能性があります。

いずれも、無理な返済計画になりえます。

住宅ローンを支払いながら、いざという時の備えもできる返済を心がけましょう

 

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  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信📖/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています👨‍💼/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします🙋‍♂️

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