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【住宅ローンの決め方】銀行選びの前に4つのポイントを決めよう

2021年6月19日

住宅購入にあたり多くの方は住宅ローンを利用して購入します。

はじめて住宅ローンを利用する方にとっては、住宅ローンをどのように決めればいいのか?何を決めればいいのか?わからないことだらけです。

この記事では、住宅ローンにおける重要な4つの要素について紹介します。

先に結論をお伝えすると、住宅ローンの重要な4つの要素はこちらです。

①いくら借りるか?(借入金額)

②いつまで借りるか?(借入期間)

③変動金利?固定金利?(金利)

④どのように返すか?(返済方法)

この4つの要素を決めることで、住宅ローンの攻略はかなり進みます。

これから住宅購入を検討している方、既に住宅購入をしていて住宅ローンを決めないといけない方には是非読んでいただき内容です!




 

①いくら借りるか?(借入金額)

手取り年収の25%以内の返済額を目安にしましょう。

手取り年収400万円の場合、住宅ローンは毎月83,333円以内に抑えることをおすすめします。

借入金額に換算すると、約2800万円(期間35年固定金利1.3%)です。

こちらのサイトにて毎月返済額からの借入金額を計算することが可能です。

住宅金融支援機構(https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html))

もちろん目安を超えて借入することもいいですが、無理な返済計画は立てないようにしましょう。

「無理なく返済できる住宅ローンの目安は?」借入金額を検討するときのポイント

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手取り年収の25%以内の返済額がおすすめな理由

①住宅ローン以外にもお金がかかる

住宅を購入した後に、住宅ローン以外にも支払うお金があります。

そのあたりも考慮していないと、購入後想定以上に家計を圧迫することになります。

具体的には固定資産税、管理費・修繕積立金(マンションの場合)、リフォーム費用などがあります。

固定資産税は住宅を所有していると毎年支払う必要があります。

住宅の所在している自治体によって金額は変わりますが、年間10万円~20万円になることも。

また、マンションの場合だと管理費・修繕積立金などが毎月かかります。

リフォーム費用は毎月・毎年かかる費用ではありませんが、定期的にまとまった金額が必要になります。

 

②購入後家計支出が増える傾向がある

住宅を購入するタイミングは30代から検討される方が多いかと思います。

購入する理由も「家族が増えた」といった理由も多いです。

購入するタイミングでは家計も余裕があるため、住宅ローンの負担が多少重くても問題ないように感じます。

しかし、購入をしてから子供の成長とともに教育資金など支出が増えていきます。

また、その中で老後資金を用意する必要もあります。

現在の家計だけで住宅ローンの金額は判断せず、将来必要なお金の用意も念頭に置いておきましょう。

 

②いつまで借りるか(借入期間)

住宅ローンの借入期間は「なるべく長く借りましょう!」

一般的に住宅ローンは最長35年借り入れできますが、年齢によっては借入期間が短くなります。

最長借入期間は以下のいずれか短い方

・35年

・79才-借入時の年齢

銀行によっては35年以上の借入ができたり、完済時年齢が80才以上でも可能な場合もあります。

 

逆に住宅ローンを長めに組まない方がいい人は

・計画的な貯金や返済計画を立てるのが苦手

・住宅ローンを組む目的が住宅ローン控除を利用するため

・余剰資金はあるが資産運用をしない

住宅ローンの借入期間は何年がベスト?なるべく長めに組むのがおすすめ

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住宅ローンを長くすべき理由

①月々の返済額が減るので、手元資金を残せる

住宅ローンの借入期間が長くなると、月々の返済額は減ります。

その差額分の自由に使えるお金が残りますので、

・万が一に備えて貯金する

・住宅ローンを繰上返済する

・住宅ローン金利以上の資産運用をする

などいろんな選択肢を持てます。

 

②借入期間をあとから長くできない

住宅ローンを借りた後、借入期間を短くできても、長くすることはできません

これが一番大きな理由です。

住宅ローンはなるべく長めに組んでおいて、家計の状況に応じて繰上返済をしていくのが、返済計画として安心感があります。

 

③住宅ローンは低金利

住宅ローンは他のローンに比べてかなりの低金利です。

金利が高ければ、借金をなるべく早く返した方がいいのは確かです。

しかし、金利が低ければ支払う利息も安いため、最優先で返済を進めていく必要はありません

住宅ローン以外にも借入がある方は、金利の高いものから優先して返済をしていきましょう。

 

③変動金利?固定金利?(金利)

住宅ローンには2種類の金利タイプがあります。

変動金利か固定金利かです。

変動金利と固定金利を選ぶときに、どのようなポイントで比較をしていけばいいのでしょうか?

結論は「自分は金利変動のリスクを取れるのか?」で判断をしましょう。

金利の上昇に対応できる人は変動金利がおすすめです。

逆に金利が上昇したときに対応できない人は固定金利の方がおすすめです。

【あなたのおすすめを診断します】住宅ローンは変動金利?固定金利?どっちがお得?

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変動金利と固定金利を選ぶ3つのポイント

①繰り上げ返済をするための資金はあるか?

金利が上昇したときはどうしたらいいのでしょうか?

答えは「住宅ローンの残高を減らす」ことです。

つまり、「繰り上げ返済」をして、金利が上昇した分の利息を減らすことが対策になります。

金利変動のリスクを取れる人は、金利が上昇している局面で繰り上げ返済ができる人です。

逆に、繰り上げ返済ができる程の十分な貯金や資産がない方は固定金利の方がおすすめです。

 

②購入した物件を売却できるか?

もう一つ、住宅ローンの残高を減らす方法は、「購入した物件を売却する」ことです。

もちろんこれから住宅を購入するのに売却を考えている人は少ないでしょう。

ここで言いたいのは、最悪の場合に住宅を売却して住宅ローン完済ができるようにしておこう、ということです。

具体的には下記の点に注意が必要です。

・資産価値のある物件を購入する

駅が遠いとか権利関係が複雑な物件はあまりおすすめしません。

・オーバーローンは避ける

オーバーローンは、物件金額を超えて諸費用(登記費用や事務手数料など)も含めて住宅ローンを組むことです。

物件の価値以上の借入をしているため、高値で売却する必要がでてきます。

金利変動リスクを取れる人は、最悪の場合に購入した物件を売却できる人です。

・資産価値に不安がある物件を購入する

・オーバーローンをする予定

・注文住宅などこだわりの家で手放したくない

こういった理由で、物件を売却できない人は固定金利がおすすめです。

マイホーム(持ち家)は負債?住宅ローン破綻しないための対策とは

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③収入は安定しているか?

収入面も金利変動リスクを取れるかに関わってくる要素です。

例えば、公務員や上場企業などで、収入が安定していて、年功序列で収入も上がっていく、退職金も望めるなど、収入面が安定していると金利のリスクも取りやすくなります。

逆に、起業をしていて収入の浮き沈みがあったり、転職を考えていて今後のキャリアでリスクを取りたいと考えている人は、金利でのリスクは避けた方がいいでしょう。

収入が下がったタイミングで金利が上昇していると、住宅ローンの維持が難しくなります。

 

また、年齢も金利リスクを取れるかの判断になります。

20~30代は、まだ収入面やキャリアなどに柔軟性があるため金利リスクは取りにくいです。

40代以降は、ある程度キャリアも積み上がり、将来の収入の見通しもついているため、安定感が望めるなら金利リスクも取りやすいです。

 

・自営業などで収入が不安定

・キャリアアップでリスクを取りたい

・20~30代でキャリアの見通しが立っていない

上記のように、収入面で不安がある方は固定金利がおすすめです。

 

あなたにおすすめの金利タイプはこれ!

「変動金利か固定金利のどちらがおすすめか」については、個人の状況による点が大きいです。

大きな判断の軸としては、

・繰り上げ返済のための資金があるか

・購入した物件を売却できるか

・収入は安定しているか

これらの軸を判断できるようにセルフチェックチャートを作成しましたので是非活用ください。

 

 

④どのように返すか?(返済方法)

住宅ローンの返済方法には2種類あります。

「元利均等返済」か「元金均等返済」です。

返済方法によって、毎月の返済額や総返済額も変わってきます。

おすすめは「元利均等返済」です。

【元金均等返済が選ばれない理由】住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の違いを解説

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元利均等返済とは?

元利均等返済は元利が一定、つまり「毎月の返済額が一定になる支払方法」です。

元金と利息を合わせた支払額は変わらず、元金と利息の割合がだんだんと変化していきます。

SUUMO

メリット

・支払額が一定なので返済計画を立てやすい

・元金均等返済よりも返済開始当初の返済額は少ない

・ほとんどの金融機関で取り扱っている

デメリット

・元金均等返済よりも総返済額が多くなる

 

元金均等返済とは?

元金均等返済は「返済額のうち元金が一定になる支払方法」です。

元金を均等にし、残高に応じて利息を計算することで返済額が決まります。

SUUMO

メリット

・返済額はだんだんと少なくなる

・元利均等返済よりも総返済額が少ない

デメリット

・返済開始当初の返済額が大きく、返済負担が大きい

・扱っていない金融機関がある

 

元利均等返済がおすすめな理由

①総支払額の差はそこまで大きくない

総支払額の差は金利が高いほど大きくなります。

住宅ローンは低金利のため、総支払額の差はあまり大きくなりません。

それでも元金均等返済の方が金銭的にはお得ですが、

住宅ローン控除を利用したり、繰上返済をすることで、

元利均等返済がお得になることもありえます。

 

②金利が変動しても一定期間返済額が変わらない

元利均等返済の場合、「5年ルール・125%ルール」という2つのルールがあります。

元金均等返済の場合は、この2つのルールがありません

5年ルール:金利が上がっても5年間は毎月支払金額が変わらない

125%ルール:5年経過後、毎月支払金額が上がっても、上限は直前の支払金額の125%まで

※多くの金融機関では「5年ルールと125%ルール」を採用しているが、一部採用していないところもあります。

この2つのルールによって、急激に支払金額が上がることはありません

いわばセーフティーネットです。

住宅ローンで知っておきたい【5年ルールと125%ルールとは?】

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まとめ:まずは4つの要素を検討しよう

住宅ローンを検討するときに、重要な4つの要素をご紹介しました。

①いくら借りるか?(借入金額)

手取り年収の25%以内の返済額が目安

②いつまで借りるか?(借入期間)

なるべく長く借りるのがおすすめ

③変動金利?固定金利?(金利)

金利の上昇に対応できる人は変動金利がおすすめ

金利が上昇したときに対応できない人は固定金利の方がおすすめ

④どのように返すか?(返済方法)

元利均等返済がおすすめ

この4つがしっかり決まれば、どこの銀行で借りた場合でも大きな失敗にはなりません

銀行によっては、借りられる金額・借りられる期間・金利・返済方法がそれぞれ違うことがありますので、自分の条件に近い銀行を選びましょう。

ここまで決まれば住宅ローンはかなり攻略できています。

 

どこで住宅ローンを借りるのかを検討するときに、おすすめのサービスは「モゲチェック」です。

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住宅ローンの検討は何からしていいのかわかりにくいですが、順番にひとつずつ決めていきましょう。

まずは①借入金額②借入期間③金利タイプ④返済方法を決めるところからです。



  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信📖/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています👨‍💼/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします🙋‍♂️

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