銀行員が明かす！住宅ローンの繰上返済をしてはいけない3つの大きな理由と後悔しない3つのポイント

住宅ローンを早めに返したい場合に繰上返済という手続きがあります。

ローンを早めに返したい気持ちもわかりますが、あえて繰上返済しないことで住宅ローンを有効活用できます。

この記事を読むと、繰上返済のメリット・デメリットがわかり、損しない選択をすることができます。

住宅ローンの繰上返済とは？

繰上返済（くりあげへんさい）とは、通常の返済とは別に住宅ローンの一部あるいは全額を返済することをいいます。

通常の返済では元金と利息を支払いますが、繰上返済の場合はすべて元金の返済に充てられます。

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があります。

銀行によって呼び方が異なる場合やどちらかしか選択できないこともあります。

期間短縮型

毎月返済額は変わりませんが返済期間が短くなります。

返済額軽減型

返済期間は変わりませんが毎月返済額が減ります。

期間短縮型と返済軽減型のどっちがお得？

具体的に繰上返済をすることで、どのくらいのメリットがあるのかをシミュレーションしてみました。5年後に300万円を繰上返済した場合の結果はこのようになります。

^{出典：三井住友銀行　一部繰上返済シミュレーション}

住宅ローンの繰上返済をしてはいけない3つの大きな理由

住宅ローンの繰上返済をしてはいけない大きな理由は以下の3つです。

【住宅ローンの繰上返済をしてはいけない理由1】団体信用生命保険がもったいない

団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンを借りている人が死亡したときに保険金によって住宅ローンが完済される保険のことで、住宅ローンを組むと原則加入が必要です。

「団信の保険金＝住宅ローン残高」なので、繰上返済をすると住宅ローン残高が減ってしまい団信メリットが薄まります。

たとえば、1000万円を繰上返済した翌年に死亡した場合を想定してみてください。

繰上返済をしなければ手元に1000万円を遺したまま住宅ローンもなくなりますが、繰上返済をするともちろん手元に1000万円はありません。

【住宅ローンの繰上返済をしてはいけない理由2】繰上返済でなく他に資金を使った方がいい

返済中に余剰資金ができた場合に、繰上返済以外にも資金を使えないか検討しましょう。

住宅ローンの金利以上で資産運用ができるなら、余剰資金は資産運用に回した方がよくなります。

【住宅ローンの繰上返済をしてはいけない理由3】住宅ローン減税制度のメリットが減る

住宅ローン減税制度とは、年末の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間にわたり所得税（一部住民税）から差し引かれる制度です。

住宅ローンの繰上返済をすると住宅ローンの残高が減るため、住宅ローン減税制度で受けられる控除額が減ってしまいます。

住宅ローンの繰上返済をするべき2つの理由

住宅ローンの繰上返済をするべき理由は以下の2つです。

【住宅ローンの繰上返済をするべき理由1】精神的な負担が楽になる

マイホームの購入前後に落ち込んでしまうことを「マイホームブルー」といいます。

さまざまな原因がありますが、「大きなローンを抱えることへの不安」がストレスになることは珍しくありません。（参考：永大ハウス）

【住宅ローンの繰上返済をするべき理由2】確実に利息を減らせる

繰上返済のデメリットで「繰上返済ではなく資産運用をすることをおすすめ」していますが、資産運用で損する可能性もあります。

繰上返済をすれば確実に利息を軽減できるので、資産運用でリスクを取りにくい人なら繰上返済の検討もおすすめです。

住宅ローン繰上返済で後悔しないために知っておきたい3つのポイント

繰上返済をする前に知っておきたいことを3つお伝えします。

【ポイント1】手元のお金は生活費の6〜12ヶ月分残しておく

あたりまえですが、繰上返済をすると手元から現金がなくなります。

繰上返済をする場合でも、生活費の6〜12ヶ月分のお金を残しておかないと家計はとても危険な状態になります。

生活費を確保していない状態で、リストラや突然お金が必要になると一瞬で生活が困窮するので、繰上返済のやりすぎには注意しましょう。

【ポイント2】住宅ローンより高い金利のローンを優先して返す

住宅ローンは低金利なので、他の金利が高いローンから優先して返済をしましょう。

【ポイント3】借り換えも検討してみる

住宅ローンの返済負担や利息を軽減させたいなら、住宅ローンの金利が下げられないか借り換えも検討してみましょう。

借り換えの検討には「モゲチェック」がおすすめです。

モゲチェックを利用すると、一番オトクな住宅ローンを探す、申し込む、交渉する 手間を省くことができます。

参考【2024年版】モゲチェック（モゲレコ）は怪しい？評判は？有料級サービスなのになぜ無料？

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住宅ローンの繰上返済を検討する3つのタイミング

上手に住宅ローンを活用するうえで繰上返済はあまりおすすめしていませんが、それでも繰上返済するならどのタイミングで検討するのがいいでしょうか。

1.住宅ローン減税が終了したとき

住宅ローン減税制度は住宅ローンの残高の0.7％が最大13年間控除される制度です。

繰上返済をすることで住宅ローンの残高は減りますので、住宅ローン減税の節税効果は弱くなってしまいます。

もし住宅ローン減税期間中での繰上返済を検討しているなら、以下の点に注意しましょう。

2.早めに繰上返済した方が利息軽減は大きい

繰上返済は早めにする方が利息の軽減は大きくなります。

実際に300万円の繰上返済を5年後、10年後、20年後のタイミングですると、これだけ利息の軽減額に違いがでます。

3.変動金利が上昇して返済負担を感じたとき

金利上昇した場合に繰上返済をすることで返済負担を減らすことができます。

ただ、変動金利の場合は「5年ルール」があるので、金利が上昇してもすぐには返済額が上がらないことが一般的です。

すぐに繰上返済をした方がいいのか、しばらく様子を見るのかは、今後の金利推移や家計の状況によって判断をしましょう。

心配な人はライフプランの相談もおすすめ

ここまでの内容を読んだけど、それでもどうすればいいか迷っているはファイナンシャルプランナーへ相談をしてみましょう。

漠然とした将来の不安や不透明なキャッシュフローについて、お金のプロの視点からアドバイスがもらえます。

ライフプランの相談なら、リクルートが運営している「FP相談」がおすすめです。

住宅ローン繰上返済のよくある質問

住宅ローンの繰上返済の手数料はいくら？

インターネットから繰上返済の手続きをすれば、繰上返済手数料が無料の銀行がほとんどです。

窓口や電話での手続きになると手数料がかかる場合が多いので、なるべくインターネットで手続きしましょう。

また、繰上返済の最低金額を1円以上から受け付けている金融機関もあれば、10万円以上のようにまとまった金額以上で受け付ける金融機関もあります。

住宅ローンの繰上返済をしたら利息はどうなる？

通常の返済では「元金＋利息」が返済額になります。

繰上返済したお金はすべて元金の返済に充てられるので、元金を減らすことで本来支払うはずだった利息を軽減することができます。

住宅ローンの繰上返済をしたら戻ってくるお金がある？

住宅ローンの借入れしたときに、保証料を一括払いしていると、繰上返済時に保証料が戻ってくることがあります（『戻し保証料』といいます）。
（参考：埼玉りそな銀行「戻し保証料とは」）

戻し保証料は、残りの返済期間に応じて計算されますが、計算方法は保証会社によって異なるため、具体的な金額などは金融機関に問い合わせてみましょう。

まとめ：住宅ローンの負担を減らしたいなら繰上返済だけでなく借り換えも検討する

こちらの記事では住宅ローンの繰上返済について解説をしました。

ただ、住宅ローンを有効活用するなら繰上返済はおすすめしません。

住宅ローンの金利が高くなったら早く返済した方がいいですが、いまの住宅ローンは低金利なのであわてて返す必要はありません。

団体信用生命保険や住宅ローン減税などのメリットも、繰上返済することで効果が薄くなってしまいます。

住宅ローンの返済負担を減らしたいなら、住宅ローンの金利を下げられないか借り換えも検討してみましょう。

借り換えの検討には、住宅ローンをまとめて比較ができて一番オトクな住宅ローンが見つかる「モゲチェック」がおすすめです。

モゲチェックを使った借り換えにより、月々の返済額が2万円も減ることも珍しくありません。

参考【2024年版】モゲチェック（モゲレコ）は怪しい？評判は？有料級サービスなのになぜ無料？

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