住宅ローン基礎知識

住宅ローンで知っておきたい【5年ルールと125%ルールとは?】

2021年5月1日

住宅ローンの金利は史上最低水準になっています。

特に変動金利は0.3%台(2021年5月)と低金利になっており、多くの方が検討しているのでないでしょうか。

しかし、魅力的な低金利がずっと続くのかもわからず、今後の金利上昇により返済額が増大する可能性もありえます。

そこで知っておきたいのが、「5年ルール」「125%ルール」の2つです。

この2つのルールによって、金利が上昇したときに一定期間は返済額を抑えることができます。

これらのルールがどういったものなのかを知らずに変動金利を選ばないようにしましょう。

固定金利を選択される方も知識として覚えておきましょう。

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「5年ルール」「125%ルール」とは?

住宅ローンの変動金利は半年に一度金利の見直しがあります。

それでは半年ごとに返済額が変わるのかというとそうではありません。

5年ルールによって返済額は5年間変更されないのです。

ただし、半年ごとに金利の見直しがありますので、返済額は変わらなくても元金と利息の内訳は変更されます。

例えば、毎月10万円のうち元金5万円利息5万円だった場合、半年後に金利が上がっていると、毎月10万円は変わらず元金4万円利息6万円という内訳に変更されます。

 

また、5年後に急激に金利が上昇して、返済額が倍になってしまうと返済できない人も多くなるかと思います。

そのために、返済額の上限を定めているのが125%ルールです。

5年後に返済額を見直す際に、金利がどれだけ上昇していても、上限は直前の返済額の1.25倍を超えることはありません

 

5年ルール:金利が上がっても5年間は毎月支払金額が変わらない

125%ルール:5年経過後、毎月支払金額が上がっても、上限は直前の支払金額の125%まで

引用:NIKKEI STYLE

 

ただし、5年ルールと125%ルールが適用されるのは、元利均等返済を選択した場合のみです。

元金均等返済では適用されないので注意しましょう。

元利均等返済と元金均等返済についてはこちらの記事を確認ください。

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また、すべての金融機関で5年ルールと125%ルールがあるわけではありません。

一部のネット銀行などでは採用していないので、しっかり確認をしましょう。

 

5年ルールと125%ルールの注意点

5年ルールと125%ルールによって、急激に返済負担が上がることはありません。

なので、一見メリットしかないように感じますが、デメリットもあります。

このデメリットもしっかりと把握した上で、変動金利を選択するようにしましょう。

最後に完済できないリスク

125%ルールによって、金利が上昇したとしても返済額は1.25倍までしか上がることはありません。

その場合、支払いきれなかった部分はどうなるのでしょうか?

もちろん踏み倒すことはできないので、返済期間終了時に一括もしくは分割して支払う必要があります。

金利が上昇すると支払利息が増えるので、予定通りの元本が減っていないということです。

5年ルールと125%ルールがありますが、金利が変動するリスクには備える必要があります。

返済負担が軽いうちに繰上返済ができるよう資金を用意しておきましょう。

 

参考:125%ルールが適用されるときはどのくらい金利上昇しているの?

5年ルールと125%ルールによって、急激な返済負担が発生することはありません。

それでも金利上昇によって、最後に完済できないリスクについては不安が残ります。

どのくらい金利上昇していれば、5年後に返済額が1.25倍になるのでしょうか?

 

【借入金額4000万円、期間35年、変動金利0.5%、元利均等返済】

5年後に金利2.088%へ上昇した場合、毎月返済金額が1.25倍(129,792円)を超えます。

 

参考までに10年後に返済額が1.25倍になる金利は2.395%ですので、当たり前ですが更に金利上昇をしている必要があります。

 

バブル期にはこのような金利上昇の可能性はありますが、

今後5年間でこのような金利上昇の確率は極めて低いと予測しています。

過度に心配をしなくて大丈夫です。

まとめ:5年ルールと125%ルールを正しく理解しよう

住宅ローンの変動金利を検討している方は、是非知っておきたい「5年ルール」と「125%ルール」について解説しました。

この2つのルールによって、一定期間は返済額が急激に上がることはありません。

しかし、金利が上昇するリスクがなくなるわけではありませんので、繰上返済できる資金を用意しておくなどの対策は必要です。

現実的にこの5年間で返済額が1.25倍になる金利上昇が起きる可能性は低いと思いますが、最長35年と長期的な視点ではなにが起きても不思議ではありません

しっかりとリスクを把握して、住宅ローンは検討していきましょう。

 

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  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信📖/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています👨‍💼/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします🙋‍♂️

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