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借り換え

【手数料無料の罠】住宅ローン借り換えの諸費用を徹底比較!相場や安くする方法を紹介

こんな人におすすめ

  • 住宅ローン借り換え手数料の相場を知りたい
  • 借り換え手数料の安い銀行を知りたい
  • 手数料の用意が難しい時の対策を知りたい

住宅ローンの借り換えをすることで返済負担を大きく減らすことができます。しかし、住宅ローンの借り換えには手数料などの諸費用がかかります。

金融機関によっては「手数料0円」「保証料0円」とアピールしていることもありますが、他の諸費用が高かったり、金利が割高になるので注意が必要です。

はじめ
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借り換えの内容にもよりますが、相場として20万円〜90万円の諸費用がかかります。

項目金額の目安メガバンクなど※ネット銀行など※
事務手数料3万円〜借入額の2.2%3万円5万円〜66万円
保証料0円〜借入額の2%0円〜45万円0円
全額返済の手数料0円〜5万円0円〜5万円0円〜5万円
印紙税0円〜6万円0円〜2万円0円〜2万円
抵当権抹消登記約5万円約5万円約5万円
抵当権設定登記約10万円約10万円約10万円
合計18万円〜88万円18万円〜70万円20万円〜88万円
※借入金額3,000万円、返済期間20年の場合

この記事では、「借り換え手数料などの諸費用の相場」や「諸費用の用意が難しい場合の対策」を解説したうえで、銀行員である筆者から「借り換え手数料に関するアドバイス」を紹介していきます。

はじめ
はじめ

金融機関ごとの手数料を比較しているので、気になる人はそちらもチェックしてくださいね。

借り換え手数料などの諸費用について詳しく知らないと「思ったより借り換えによるメリットがなかった」と後悔することもありますので、損しないためにもこちらの記事を参考にしてみてください。

記事を書いている人

  • 銀行で住宅ローン業務を担当
  • 不動産会社で7年間の営業経験
  • マイホームの購入を検討するお客様を1,000名以上担当
  • 宅地建物取引士取得
  • 詳細は『プロフィールへ』
はじめ
銀行での住宅ローン業務経験をもとに解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

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住宅ローン借り換えにかかる諸費用と相場

住宅ローンの借り換えをするには、以下の諸費用がかかります。

項目金額の目安内容
事務手数料3万円〜借入額の2.2%借り換え先の金融機関へ支払う費用
保証料0円〜借入額の2%借り換え先の保証会社へ支払う費用
全額返済の手数料0円〜5万円住宅ローン残債をすべて返済するときの手数料
印紙税0円〜6万円住宅ローン契約書に貼付する印紙税(借入金額によって金額は変わる)
抵当権抹消登記約5万円元の金融機関の抵当権を外すための登記※
抵当権設定登記約10万円借り換え先の金融機関で抵当権を設定するための登記※
※金融機関や司法書士によって金額は異なります。
はじめ
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借入金額3,000万円の場合でおおよそ20万円〜90万円の諸費用がかかります。

諸費用の中でも、「事務手数料」と「保証料」は借り換え先の銀行によって金額が異なるため、事務手数料と保証料も含めた借り換え先の比較をしましょう。

事務手数料:3万円〜借入額の2.2%

事務手数料は住宅ローンを借りるときに金融機関へ支払う手数料です。金融機関によっては「ローン事務手数料」「融資手数料」など呼称が異なりますが、同じ意味のものです。

はじめ
はじめ

事務手数料は「定率型」と「定額型」の2種類に分かれます。

定率型
借入金額によって支払う金額が変わる(借入金額の2.2%が相場)
定額型
借入金額に関係なく決まった金額を支払う(3万円〜5万円が相場)

たとえば、借入金額3,000万円の場合の事務手数料は、定率型なら66万円、定額型なら3万円と差額が60万円以上もあります。

「定額型」の方がお得に見えますが、手数料が安い分「保証料」がかかったり、借入できる金利が高くなるため、事務手数料や保証料、金利をあわせた総返済額で判断をしましょう。

保証料:0円〜借入額の2%

保証料は住宅ローンを借りるときに保証会社へ支払う費用です。「事務手数料は金融機関への支払い」「保証料は保証会社への支払い」と支払う先が異なります。

保証料の支払い方法には「外枠方式(一括前払い)」「内枠方式(金利上乗せ)」の2種類があります。

外枠方式(一括前払い)
住宅ローンを融資するときに保証料を一括で支払う(金額は借入年数による)
内枠方式(金利上乗せ)
融資時の保証料は0円だが、住宅ローン金利に上乗せして保証料を支払う(借入金利+0.2%の上乗せが相場)

「内枠方式(金利上乗せ)」は融資時に保証料の支払いはありませんが、トータルで支払う保証料は外枠方式よりも多くなるのが一般的です。

「外枠方式(一括前払い)」の金額は、借入年数が短くなるほど安くなります。

「外枠方式(一括前払い)」の保証料

借入期間借入金額100万円あたりの保証料
10年8,544円
(借入額の0.8544%)
15年11,982円
(借入額の1.1982%)
20年14,834円
(借入額の1.4834%)
30年19,137円
(借入額の1.9137%)
35年20,614円
(借入額の2.0614%)
参照:保証料(一括前払い)の一覧表(りそな銀行)
はじめ
はじめ

借入金額3,000万円(借入期間20年)なら、14,834円×30=44万5,020円が保証料になります。

事務手数料と保証料の違いとして繰上返済をしたときに一部返金されるのかどうかがあるので、借り換え後に繰上返済も検討するならその違いも知っておきましょう。

事務手数料
繰上返済しても返金されない
保証料(外枠方式:一括前払い)
繰上返済したら一部返金される

それ以外の諸費用

事務手数料と保証料以外にも、借り換えにかかる諸費用は以下のものがあります。

項目金額の目安内容
全額返済の手数料0円〜5万円住宅ローン残債をすべて返済するときの手数料
印紙税0円〜6万円住宅ローン契約書に貼付する印紙税(借入金額によって金額は変わる)
抵当権抹消登記約5万円元の金融機関の抵当権を外すための登記※
抵当権設定登記約10万円借り換え先の金融機関で抵当権を設定するための登記※
※金融機関や司法書士によって金額は異なります。

事務手数料と保証料とは違い、借り換える金融機関によって金額の差が出ないものがほとんどなので、借り換えの検討では事務手数料と保証料の2点を比較していきましょう。

借り換え手数料が用意できない時の対策

住宅ローンの借り換えには、20万円〜90万円の諸費用がかかる(借入金額3,000万円の場合)ため、「まとまった金額を用意するのが難しい」と感じるかもしれません。

はじめ
はじめ

諸費用の用意が難しいときは、以下の3つの方法を検討してみましょう。

1.手数料が安い銀行で借りる

住宅ローンの借り換えでかかる諸費用のうち「事務手数料」と「保証料」は金融機関によって金額が異なります。

事務手数料と保証料の金額が安い金融機関を選ぶことで、諸費用を抑えることができます。

はじめ
はじめ

SBI新生銀行は事務手数料5.5万円と破格の安さでトータルの支払額を抑えられるため人気があります。

2.諸費用も含めて借りる

金融機関にもよりますが、諸費用の用意が難しくても諸費用も含めてローンを借りることができます。

諸費用分の借入金額が増えるため、返済額や支払う利息も増える点には注意が必要です。

はじめ
はじめ

諸費用も含めて住宅ローンを借り換えてもメリットがでるのかはシミュレーションで確認をしましょう。

3.保証料内枠方式で支払う

保証料の支払い方法は、借り換え時に一括で支払う「外枠方式(一括前払い)」と、住宅ローン金利に上乗せして支払う「内枠方式(金利上乗せ)」の2つがあります。

借り換えを検討している金融機関で「保証料」の支払いがあるなら、「内枠方式(金利上乗せ)」を選ぶことで借り換えの諸費用を抑えられます

ただし、住宅ローン金利が年0.2%ほどの上乗せになるので、保証料を一括で支払う「外枠方式」よりも総返済額は高くなる傾向があります。

外枠方式内枠方式
金利0.34%0.54%
総返済額3,103万5,807円3,165万5,897円
融資時の保証料44万5,020円0円
総返済額約3,148万円約3,165万円
借入金額3,000万円、期間20年の場合
はじめ
はじめ

金利の低いネット銀行では、そもそも保証料がかからないところが多いので、この選択肢はとれません。

借り換え手数料の安い銀行11社の比較

事務手数料と保証料は金融機関によって異なりますので、主要な金融機関の金額を比較してみました。

金融機関商品名総額保証料銀行への事務手数料保証会社への手数料
三井住友銀行WEB申込専用住宅ローン66万円0円借入額×2.2%0円
三菱UFJ銀行住宅ローン66万円0円借入額×2.2%0円
みずほ銀行ローン取扱手数料型69.3万円0円借入額×2.2%3万3,000円
保証料前払い型69.3万円借入額×2.0%※0円3万3,000円
保証料上乗せ型3.3万円金利+0.2%0円3万3,000円
りそな銀行融資手数料型71.5万円0円借入額×2.2%5万5,000円
保証料一括前払い型71.5万円借入額×2.0%※0円5万5,000円
保証金利上乗せ型5.5万円金利+0.2%0円5万5,000円
住信SBIネット銀行WEB申込コース66万円0円借入額×2.2%0円
auじぶん銀行全期間引下げプラン66万円0円借入額×2.2%0円
ソニー銀行変動/固定セレクト住宅ローン66万円0円借入額×2.2%0円
住宅ローン4.4万円0円4万4,000円0円
PayPay銀行住宅ローン66万円0円借入額×2.2%0円
イオン銀行定率型66万円0円借入額×2.2%0円
定額型11万円0円11万円0円
楽天銀行住宅ローン33万円0円33万円0円
SBI新生銀行定率型66万円0円借入額×2.2%0円
定額型5.5万円0円5万5,000円0円
※借入金額3,000万円、借入期間35年で借り入れした場合。借入期間が短くなるほど保証料は安くなります。(参考:りそな銀行
はじめ
はじめ

借り換え諸費用の安い銀行のおすすめは「SBI新生銀行」「イオン銀行」です。

みずほ銀行や、りそな銀行、ソニー銀行も諸費用が安い銀行ですが、借入できる金利がSBI新生銀行とイオン銀行よりも割高になるので注意しましょう。

「SBI新生銀行」「イオン銀行」がおすすめ

「SBI新生銀行」と「イオン銀行」は諸費用が安くおすすめの住宅ローンです。

いずれの金融機関も借入金額にかかわらず事務手数料が一律なので、借り換え時の手数料を大幅に削減することができます。

金融機関
支払方法定額型定額型
保証料無料無料
事務手数料5.5万円〜11万円〜
印紙税0円〜2万円0円〜2万円
登記費用(概算)20万円20万円
全額繰上返済手数料0〜3万円※0〜3万円※
合計25.5万円〜30.5万円31万円〜36万円
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条件:借入金額3,000万円 ※現在借入れ中の金融機関によって異なります。
はじめ
はじめ

ただし、いずれの金融機関も「定額型」だと少し高めの水準になりますので注意しましょう。

参考現役銀行員がSBI新生銀行の住宅ローンを解説!知らないと後悔する3つのデメリット

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参考【知らないと後悔】現役銀行員がイオン銀行住宅ローンのメリット・デメリットを徹底解説!

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モゲチェックで住宅ローンを比較しよう

住宅ローンの借り換えは金利の比較だけでなく、諸費用も含めたトータルの金額での比較が大事です。

ただ、一つ一つの住宅ローンを自分で比較をしていくのは時間もかかるので大変です。

はじめ
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そこで利用すべきなのが住宅ローン比較サービス「モゲチェック」です。

現在の住宅ローンの情報や、ローンを組んでいる人の情報(年収など)をもとに、「どこの金融機関の審査が通りそうか」「借り換えによっていくらお得になるのか」がわかります。

借り換えの諸費用が安い銀行についても専門アドバイザーへ無料相談ができるので、借り換えを検討するなら利用してみましょう。

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借り換えの手数料についての3つのアドバイス

住宅ローン借り換えの諸費用について銀行員からのアドバイスをいくつか紹介します。

1.手数料が安い銀行は金利が高い傾向がある

借り換えの手数料が安い銀行は、借り入れ金利が高くなるので注意しましょう。

はじめ
はじめ

SBI新生銀行の変動金利だと以下のような金利差があります。

SBI新生銀行借り換え金利事務手数料保証料
変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>年0.42%借入金額×2.20%(税込)0円
変動金利(半年型)タイプ年0.65%5.5万円(税込)0円
参照:SBI新生銀行

2.借り換えで戻ってくるお金もある

借り換え前の住宅ローンで保証料を「外枠方式(一括前払い)」で支払っていた場合、借り換えによって保証料の一部が返金されます(戻し保証料)

たとえば、借入金額3,000万円・返済期間35年で当初借り入れをしていた場合、10年後に借り換えのため全額繰上返済をすると約17万円が戻ってきます。

はじめ
はじめ

金融機関や借り入れ内容によって、戻ってくる保証料の金額は異なるので、いま借りている金融機関へ確認してみましょう。

3.金利と手数料のトータルコストで選ぶ

住宅ローンの借り換えを検討するうえでは、借り換え前後の総返済額がお得になっているかが判断のポイントです。

はじめ
はじめ

「借り換えることで金利が下がっても、手数料をふまえると思ったよりお得じゃなかった」といった失敗例もあります。

借り換えるときは、金利と手数料のトータルコストで借り換えるメリットを判断しましょう。

まとめ:住宅ローン借り換えは金利だけでなく諸費用にも注目

住宅ローン借り換えの手数料などの諸費用について紹介しました。

はじめ
はじめ

3,000万円で借り換えをする場合、20万円〜90万円の諸費用がかかります。

借り換えの手数料の中でも「事務手数料」と「保証料」は金融機関によって金額差があるので、比較をして借り換え先を検討しましょう。

「まとまった金額を用意するのが難しい」と感じる場合は、以下の対策を検討してみましょう。

手数料が安い銀行の中でも「SBI新生銀行」「イオン銀行」は諸費用が安くおすすめの住宅ローンです。

いずれの金融機関も借入金額にかかわらず事務手数料が一律なので、借り換え時の手数料を大幅に削減することができます。

はじめ
はじめ

借り換えでは金利と手数料のトータルコストで住宅ローンを比較する必要があるので、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を活用してみましょう。

モゲチェックを利用すると、一番オトクな住宅ローンを探す、申し込む、交渉する手間を省くことができ、ほとんどの問題はモゲチェックで解決します。

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  • この記事を書いた人

はじめ

住宅ローンの考え方や知識を発信/不動産営業経験、銀行で住宅ローンを扱っています/不動産会社も銀行も住宅ローンの正しい組み方は教えてくれません!/マイホームをこれから検討する方、既に購入した方にも役立つ情報をお伝えします

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