住宅ローンの借り換えの意外と知らない3つのデメリットを現役銀行員が解説

最近は住宅ローンの金利競争が激化しているため、借り換えの検討をする人も増えてきました。

ただ、住宅ローンの借り換えでお得になることがわかっても「借り換えることで何か損をしないか」と慎重になってしまう気持ちも、住宅ローンという大きな金額の話なのでよくわかります。

そこで、こちらの記事では住宅ローン借り換えのデメリットや注意点を中心に解説していきます。

住宅ローンの借り換えはなるべく早くやった方がお得になるので、こちらの記事を読んでしっかりとデメリットを理解して借り換えをしましょう。

住宅ローン借り換えの3つのデメリット

住宅ローンの借り換えで注意したいデメリットは以下の3つです。

借り換えのメリットはよく目にすると思いますが、もちろん借り換えによるデメリットもあります。

必ずデメリットを知ったうえで、借り換えをするのか検討していきましょう。

【デメリット1】借り換え時に数十万の諸費用がかかる

住宅ローン借り換えの最大のデメリットは、借り換えするには数十万の諸費用がかかる点です。

以下の諸費用も踏まえて、借り換えすることでいくらお得になるのかをしっかりシミュレーションをしましょう。

項目	金額の目安	内容
事務手数料	3万円〜借入額の2.2%	借り換え先の金融機関へ支払う費用
保証料	0円〜借入額の2％	借り換え先の保証会社へ支払う費用
全額返済の手数料	0円〜5万円	住宅ローン残債をすべて返済するときの手数料
印紙税	0円〜6万円	住宅ローン契約書に貼付する印紙税（借入金額によって金額は変わる）
抵当権抹消登記	約5万円	元の金融機関の抵当権を外すための登記※
抵当権設定登記	約10万円	借り換え先の金融機関で抵当権を設定するための登記※

諸費用の用意が難しい場合は以下の対策をしましょう。

保証料や事務手数料が安い銀行で借り換える

金融機関によって保証料や事務手数料は異なるので、諸費用の安い金融機関を検討しましょう。ただし、諸費用が安い金融機関は金利が高めに設定されている傾向があります。

諸費用も含めてローンで借りる

借り換えでかかる諸費用も一緒にローンを組むこともできます。その分、借入金額が増えるため、利息も増えてしまう点には注意しましょう。

【デメリット2】審査や契約などで時間と手間がかかる

住宅ローンの借り換えをするためには、提出する書類の手配や審査・手続きのために時間と手間がかかります。

借り換えによるメリットがあるのはわかっても、面倒でなかなか動けない人も多いと思います。

はじめて住宅ローンを借りたときは不動産会社によるサポートを受けられましたが、借り換えでは不動産会社のサポートは受けられません。

モゲチェックを利用すると、一番オトクな住宅ローンを探す、申し込む、交渉する手間を省くことができるので、ほとんどの問題はモゲチェックで解決できます。

わからないことも住宅ローンのアドバイザーへ無料で相談もできるため、借り換えをスムーズに進めたいなら活用してみましょう。

【デメリット3】変動金利へ借り換えると金利上昇リスクがある

変動金利で借り入れをする場合は、将来的に金利が上昇したときに、返済負担が増える可能性があります。

金利が上昇したときに返済ができなくなってしまわないように、変動金利を選択するならしっかりと金利上昇リスクへの対策はしておきましょう。

変動金利と固定金利のどちらで借りるのかを迷っている人は、以下の記事も参考にしてみてください。

住宅ローン借り換えの4つのメリット

住宅ローンの借り換えによるメリットは以下の4つです。

いまの住宅ローンよりも条件のいい内容に変えられるので、借り換えることで多くのメリットがあります。

【メリット1】月々の返済額や総返済額を減らせる

住宅ローンの借り換えによって、より低い金利で借り入れすることができると月々の返済額や総返済額を減らせます。

借り換えは早めに行ったほうが利息軽減の効果も大きくなるため、なるべく早めに検討をしましょう。

【メリット2】固定金利へ借り換えれば金利上昇リスクの対策に

現在、変動金利で借りている場合は、借り換え時に固定金利へ変更することで金利上昇リスクへの対策をすることができます。

「変動金利が上昇したときに、そのときになってから固定金利に借り換えようかな」と考えているかもしれませんが、「変動金利が上昇しているときには固定金利はすでに上昇している」と一般的には言われています。

【メリット3】団体信用生命保険を手厚くできる

借り換えをすると、借り換え先の団体信用生命保険（団信）に新たに加入します。

団体信用生命保険とは、住宅ローン返済期間中に契約者が死亡または高度障害になったときに、保険金によって住宅ローンの残高が完済される保険のことです。

最近の住宅ローンは、一般的な死亡時に住宅ローンが完済される団信に加えて、所定のがんと診断されることで住宅ローンが完済される「がん団信」や、さらに保障範囲の広い団信もあります。

【メリット4】金融機関独自の特典を受けられる

住宅ローンの借り換えをすると、借り換え先の金融機関で改めて住宅ローンを組み直します。

金融機関によってはサービスや特典を充実させている住宅ローンもあるので、こういったメリットも踏まえた借り換えの検討をしましょう。

イオン銀行

イオングループでの買い物が住宅ローン完済まで毎日5％オフ

SBI新生銀行

病児保育サービス、家事代行サービス、コントロール返済など

住宅ローン借り換えの4つの注意点

住宅ローンの借り換えにはいくつか注意点があります。

この点を考慮せずに借り換えしてしまうと、以下の記事で紹介しているような失敗・後悔をしてしまいます。

参考住宅ローンの借り換えでよくある6つの後悔とは？現役銀行員が失敗例と対策を解説！

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1.想定よりも借り換え効果がでないこともある

住宅ローンの借り換えによって金利が下がっても、諸費用がかかる点を踏まえると想定したより借り換え効果がでないことがあります。

また、借り換えによって返済期間を短くすることもできますが、そうした場合に現在の毎月返済額よりも毎月返済額が増えることもあります。

いずれにしても、借り換え前にしっかりとシミュレーションをしておけば避けられるので、入念に借り換え前後の効果を見比べましょう。

2.借り換えの審査に通らないこともある

住宅ローンの借り換えには審査があるので、現在の状況によっては審査に落ちる可能性もあります。

上記に該当する場合でも、借り換えの審査は金融機関によって基準がバラバラなので、住宅ローンのアドバイザーに相談をしてみましょう。

3.借り換えによって団信の内容が変わる

現在の住宅ローンで「がん団信」などの充実した団体信用生命保険（団信）に加入している場合は、借り換えによって保障内容が変わってしまう点に注意しましょう。

借り換えをするときは、借り換え先の金融機関の団信に新たに加入しますので、今の団信よりも手薄くなることもありえます。

「金利が下がってもがん団信がなくなってしまった」とならないように、金利以外の条件についてもしっかりと検討をしましょう。

4.住宅ローン控除が対象外になることもある

住宅ローン控除の期間が残っている場合は、継続して住宅ローン控除が受けられるように注意をしましょう。

借り換え後の住宅ローン返済期間が10年未満になると、住宅ローンの控除対象から外れてしまいます。

借り換えによって返済期間を短くすることもできるので、すでに住宅ローン控除の適用を受けている人は適用の対象外とならないように、借り換え後の借入期間にも注意しましょう。

住宅ローンの借り換えで得する人の条件

住宅ローンの借り換えは、現在借りている住宅ローンの条件や状況によってはメリットがでないこともあります。

以下のいずれかの条件に該当するなら借り換えメリットがでる可能性があるので、まずはシミュレーションをしてみましょう。

借り換え前後で金利差が0.3％以上

以前までは借り換え前後で1％以上の金利差が借り換えの目安になっていましたが、最近の住宅ローン商品は低金利が進み、諸費用が安い住宅ローンが登場したため、0.3％以上の金利差があればメリットが出る可能性もあります。

金利差が0.3％未満の場合でも、金利以外のメリット（団信や特典）を重視するなら借り換えを検討してみましょう。

住宅ローン残高が1,000万円以上

住宅ローン残高が多いほど借り換えによる利息軽減は大きくなります。

目安としては現在の住宅ローン残高1,000万円以上あるなら、一度シミュレーションをしてみましょう。

ただし、あくまで目安なので住宅ローン残高1,000万円未満でも、その他の借入条件によっては借り換えメリットがでることもあります。

残りの返済期間が10年以上

住宅ローンの残りの期間が長いほど借り換えによる利息軽減は大きくなります。

目安としては残りの返済期間が10年以上にあるなら、一度シミュレーションをしてみましょう。

残りの返済期間が10年未満なら、繰上返済をすることもひとつの方法なので、借り換えとあわせて検討をしてみましょう。

借り換えでいくらお得になるかシミュレーション

住宅ローン借り換えの一番のメリットは、金利が下がり支払う利息が少なくなることです。

実際にどのくらいお得になるのかをシミュレーションしてみましょう。

	借り換え前	借り換え後（0.4％）	借り換え後（0.7％）
ローン残高	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金利	1.0％	0.4％	0.7％
返済期間	25年	25年	25年
毎月返済額	7万5,374円	7万0,066円	7万2,689円
総返済額	2,261万2,200円	2,101万9,800円	2,180万6,700円
諸費用	ー	66万円	66万円
借り換え効果	ー	93万2,400円	14万5,500円

金利差が0.3％の場合のシミュレーションもしてみましたが、しっかりと借り換えによる効果はでています。

借り換えによる諸費用はかかるものの、現在のローン条件と借り換え後の条件によっては借り換えによって100万円以上の軽減効果でる可能性もあるので、まずは自身のメリットがどのくらいになるのかシミュレーションをしてみましょう。

モゲチェックで審査に通る銀行を紹介してもらう

借り換えによるメリットを調べるのに、いくらの金利で借り換えができるのかはとても大事な情報です。

しかし、いくらの金利で借りられるのかは金融機関によっても違いますし、最終的には希望する金融機関の審査に通らなければいけません。

「いくらの金利でシミュレーションすればいいの？」と疑問がでると思いますが、まずは借り換えの候補になる金融機関を選びましょう。

「モゲチェック」に無料登録するだけで、登録した情報から審査に通りやすく条件のいい金融機関を提案してもらえます。

しかも、「シミュレーションのやり方がわからない」「どうやって借り換えを進めるかわからない」などの疑問点や相談したいことがあれば、住宅ローン専門アドバイザーへ無料相談ができます。

参考【2024年版】モゲチェック（モゲレコ）は怪しい？評判は？有料級サービスなのになぜ無料？

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住宅ローンの借り換え以外で返済負担を減らす2つの方法

返済負担を減らす方法を借り換え以外で2つ紹介します。

借り換えの検討とあわせて、どの選択肢が一番ベストなのかを検討してみましょう。

1.繰上返済をする

住宅ローンの返済負担を減らすために、繰上返済という方法があります。繰上返済によって元金が減るので、減った分の利息も減らすことができます。

繰上返済とは

通常の返済とは別に住宅ローンの一部あるいは全額を返済することをいいます。
通常の返済では元金と利息を支払いますが、繰上返済の場合はすべて元金の返済に充てられます。

金融機関によっては、繰上返済をするために数万円の手数料がかかることもありますので、よく確認をしておきましょう。

2.金利の引き下げ交渉で負担を減らす

あまり知られていませんが、住宅ローン借入先の金融機関に金利交渉をすることで、金利を下げてくれることがあります。

いままで説明したように、借り換えによるメリットは大きく借り換えを検討する人が多いため、「借り換えによって他の銀行にお客さんを取られるくらいなら、金利を下げたほうがいい」と判断する金融機関も多いです。

そのため、住宅ローンの借り換えと同時進行で、現在の金融機関へも金利交渉してみることをおすすめします。

まとめ：住宅ローン借り換えのメリット・デメリット

住宅ローン借り換えによるメリット・デメリットを紹介しました。

諸費用がかかるなどのデメリットはあるものの、借入条件によっては100万円以上の利息軽減ができるので、まずは借り換えのシミュレーションをしてみましょう。

実際に住宅ローンの借り換えを検討していくなら、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を活用しましょう。

モゲチェックを利用すると、一番オトクな住宅ローンを探す、申し込む、交渉する手間を省くことができ、ほとんどの問題はモゲチェックで解決します。

参考【2024年版】モゲチェック（モゲレコ）は怪しい？評判は？有料級サービスなのになぜ無料？

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